3月16日,2020年3月16日

全世界宣称大流行(http://www.cidrap.umn.edu/news-perspective/2020/03/deeply-concerned-who-declares-covid-19-pandemic)在个人和专业的情况下正在遭受日常生活。房地产交易正在延迟,预测改变和面向消费者的企业受到影响。虽然小企业有限有限的现金储备,立即受到影响,但大型企业,高度债务,也处于危险之中(见 //www.washingtonpost.com/business/2020/03/10/coronavirus-markets-economy-corporate-debt/)。从大规模建设到适合室内租户改善项目的大规模建设和多层项目的影响,如果施加检疫,则可能首先在供应链和材料短缺和工人短缺中感受到供应链和材料短缺和工人短缺。与国家零售商,包括Apple和Nike,宣布全国商店关闭,计划“盛大开幕”和其他导向的事件正在大幅抑制(见: //rew-online.com/icsc-cancels-vegas-convention-as-covid-19-situation-escalates/;和 //www.marketplace.org /2020/03/12/retail-stores-cleaning-customers/.

底线是,需要检查房东与其租户和日常运营的关系,包括建筑系统运营和访问。据报道,西雅图和芝加哥的办公楼封闭: //www.westsideseattle.com/robinson-papers/2020/03/14/jefferson-square-office-tower-closed-cleaning-after-covid-19-patient; //www.chicagotribune.com/coronavirus/ct-coronavirus-case-chicago-bmo-harris-office-building-20200313-no2ub755lzek5dml2sxjhbx6p4-story.html。餐馆,酒吧和各种娱乐场所也订购了各种加利福尼亚州的城市。看: //la.eater.com/2020/3/15/21180760/los-angeles-bar-restaurant-shutdown-order; //thehill.com/policy/healthcare/487695-california-governor-orders-new-restrictions-on-bars-restaurants-amid.

大多数专业管理的建筑物,外包他们的物业管理,janitorial和工程服务,可能会收到这些供应商的通信,这些供应商有关提高的清洁程序,并且可能会遵循访问控制程序。鼓励在大厅和各个地板上放置手动消毒剂(参见: //info.debgroup.com/blog/the-importance-of-hand-sanitizer-placement-in-the-workplace)。需要使用快递员和建筑物供应商进行良好的卫生实践,其工人与许多人访问的其他人或机器频繁接触。

随着一些市政当局颁布了撤销救济的驻留住宅租户,我们预计对当地市政府司法系统的需求急剧增加,以解决商业驱逐。有条件使用许可证的公开听证会,人行道许可和其他常见批准也可能出于各种原因(取消听证会,重新分配工作人员)。直言不讳地说,这不是一个需要陪审团试验或仲裁面板的争议。看: //www.abajournal.com/news/article/one-federal-court-suspends-court-appearances-others-restrict-visitors-amid-coronavirus-concerns. JAMS和AAA都发出了有关人士出现的咨询。 //www.jamsadr.com/news/2020/coronavirus-(covid-19)-advisory-for-jams-visitors; //go.adr.org/covid19.html.

所有这些都导致以下内容作为一个非正式的问题清单和审查的潜在合同条款:

  • 房东延迟和不可抗力的租户改善职能和施工协定的规定 - 确保这些规定允许“非违约”延误,归属于公共卫生紧急情况,这对材料和劳动力供应和劳动力发布并发布建设许可。
  • 查看房东默认规定 - 是一个建筑物关闭,持续三天触发租金租金?
  • 需要租户修改协议和宽容协议。租户将要求租赁救济,合同违反缔约方将要求延期,价格调整,在某些情况下,合同终止。一些“标准表格”租赁规定可能需要修改。讨论法律顾问的各种选择。某些租户可能无法抵抗延长的关闭时期。
  • 审查实用程序/建筑物服务中断条款:许多租户可能已成功谈判,扩展了对建筑服务和建筑物关闭的公用事业中断(即:Access),这会影响其开展业务的能力。需要审查这些条款。
  • 房东,建筑物具有浓度的卫生保健提供者,服务公众的政府办公室,共享办公空间租户(Wework)和公开访问的公共区域需要采取具体政策。
  • 虽然目前的思维是,病毒未被集中式HVAC系统传播,但有各种预防性维护行动应审查集中式HVAC系统。看 //www.achrnews.com/articles/142808-coronavirus-prompts-response-in-hvac-industry。建议推荐更多外部空气,而不是维持节能“需求控制”措施。看: //fhai.com/insights/maintaining-school-hvac-systems-to-address-covid-19/.
  • 具有持续运营条款或最短业务的零售租户的房东应主动讨论其租户的豁免这些要求。与食品服务机构的建筑应讨论带餐厅的“最佳实践”(注意关于“自我服务”运营的建议(见 //www.kingcounty.gov/depts/health/ communicable-diseases/disease-control/novel-coronavirus/food-establishments.aspx)。在办公大楼中出现来自食品服务机构的病毒感染的影响可能不会仅限于房屋本身。
  • 审查经营费用预算。日历年2020的营业费用可能会增加。确认“通过”权限,并查看“章节”和“排除”。
  • 看看更糟糕的案例场景,租户将在未来几个月到期的租赁条款能够腾出到新的房地?楼主能够承诺坚定占有占有的日期吗?
  • 拥有在购买和销售合同下的建筑物的业主,这些建筑物包含违约者,特别是涉及政府批准或完成某些改进或入住水平的建设的违规行为,应谈判“退出”规定。
  • 签入风险管理。一般认为,Covid-19产生的业务中断并不是一个覆盖的危险,触发了双保险下的覆盖范围。看: http://www.rmmagazine.com/2020/03/11/covid-19-business-interruption-coverage-concerns/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=covid-19-business-interruption-coverage-concerns

如果我们可以提供帮助并讨论各种选项和具体情况,请随时联系以下任何Buchalter房地产律师。

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