7月6日,2020年

最近的意见, 731市场街头所有者,LLC v。旧金山市和县 (CAR。应用程序。,6月18日,2020年,美国专利号A154369)2020 WL 3285962(“731市场街头所有者旧金山加州上诉法院发布的“)为旧金山建造业主提供了一些救济。法院证实,旧金山(「城市)(“城市”)无法对现有租约的价值进行转让税,剩余时间超过35年,当租赁租赁时出售建筑物。虽然这个结果可能不是一个惊喜,但值得注意的是,这一结果只有在城市和建筑物所有者之间为期五年的法律斗争。

一般来说,转让税是当地当局对从一个人(或实体)转移到另一个人(或实体)的土地或土地物业转移的费用。转让税概念持续200多年,并以联邦法律为纪录片税。 1968年,联邦法律被废除,加州同时颁布了一个有能力的法规,授权县(和城市)在“现实销售”时征收转让税。旧金山拥有该州的最高转让税率之一,每月为500.00美元的支付费用(适用于2500万美元及以上的交易)。既不能够履行规约,也不是城市采用的转移税条例定义“销售的地产”一词。

事实 731市场街头所有者 很简单。 2009年,731个市场街头所有者,LLC租用了一个租户的楼层零售业,任期为45年。 2011年,两年后纪录了备忘录,2011年,该市根据其转让税条例评估了交易的转让税作为“现实销售”[一世] 根据租赁生命所致的租金流的价值。 2015年,该建筑物被出售给新的建筑物所有者,受零售租赁。注意,原始租赁的所有条款保持不变。同样的租客继续拥有空间,仍然持续超过35年的遗余。在该市的需求下,731 Market Street Ober,LLC根据整个建筑物的价值支付了纪录片转移税(包括零售租约的剩余收入流的当前价值),并没有成功地寻求退款支付零售租赁价值的税额。 731市场街头所有者,LLC起诉,并在一款板凳上举行。这座城市上诉。

在上诉中,缔约方不同意2015年交易是否是该条例的应税赛事,即2009年租赁–意味着2015年销售中的“现实”包括现有租约的价值(当租赁租赁期限租赁的租约备忘录超过35年时已经征税)。由于州法律均未定义“现实销售的术语”术语,法院分析了几项决定,该决定将“物业销售”一词的“现实销售”一词,并得出结论,“现实销售”一词与“变化”一词相似。“变革”在所有权中。“在财产税背景下,在租约下,在剩余时间超过35年的租约下,制定或转移承租人的兴趣构成了所有权的变化,并触发了潜在财产的重新评估。 (看 节俭的公司v。洛杉矶县 (1989)210 Cal.App.3D 881,885-886 [“许多长期租赁确实对现实财产的现状转移,包括其有益用途,其值基本上等于该价值收费兴趣。“];也可以看看 麦当劳的履带董事会 (1998)63 Cal.App.4th 612,617 [“租赁权益的持有者的持有权限度为35年或更长时间的持有权被视为所有者”)。“)然而,正如法院所指出的那样,”不像 创建 租约超过35年,一个 转移 财产受到租约的剩余时间超过35年的租约 不是 法院基于这一类比的“所有权变化”。“法院得出结论,该市无法”纳税“,以便确定转让金额的财产(租赁权益)的一部分(租赁权益)征收销售财产。

在得出结论时,法院驳回了这座城市的论点 节俭麦当劳 不适用,因为两个案例仅“解决了一个 承租人 兴趣,不是一个 寄郎 兴趣。”换句话说,法院发现,在租赁期限下,在租赁期限内的收入流动的兴趣之间没有实质性区分,其余35岁(这是税收不正确的)和a承租人对同一兴趣(当租赁基于同一收入流入时征税)。根据法院的否则,否则将意味着该市理论上可以根据估价理论上对建筑店的转移税征收,其中包括在第一天的租赁空间中的当前兴趣的现值,然后征收相同的估值第二天建筑物销售实际租用那个空间的金额。

731市场街头所有者 为旧金山建造业主提供两个事实情况的先决权。首先,该市不能对现有租赁的价值进行转移税,剩余时间超过35年,当出售租赁时的建筑物。其次,在转让税收背景下,租赁的兴趣与承租人对租约的利益没有实质性区别。该决定将为建立多租户办公大楼的建立业主提供指导,其中一个或多个租户可能在超过35年的建筑物中租赁(包括选项)。仔细读者的意见也可能依赖于其他背景下的指导决定。该城市的论点,即致力于抵消租户租赁权益的财产税重新评估的豁免不应申请销售租赁建筑物(特别是在旧金山作为“家庭规则”宪章城市)的所有者申请非常纤细的芦苇来追求上诉,并表明该市继续在努力税务交易方面采取侵略性地位。法院的评论认为,该市被错误地试图征收相同的收入流,其在物质上的多次升高的形式可能是令人责任的,并且可以依赖于涉及商业房地产的“双重税”情况。该决定还提醒我们,实际上,实际上,“如果有疑问征收税收的案件,则违反政府最强烈地解释了纳税人”。 (麦当劳的公司,同上,63 cal.app.4在p。 617; 731市场街头所有者,LLC,Supra,2020 WL 3285962,p。 * 6。)

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蒂芙尼ng

曼努埃尔菲斯曼

 

[一世] 第1101节ET SEQ。旧金山的企业和税务规定守则(“条例”)。

 


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