2020年12月21日

由Jonathan 8月和Manuel Fishman

在向我们的客户提醒到11月30日关于先前通过监事会的旧金山商业驱逐史纳拉姆,我们注意到,在我们向客户提醒的出版之后,监事会在12月1日修正了暂停澄清零售租户的先前语言,以终止其含糊不清的租约。

如前所述在我们11月30日提醒,旧金山市已分为“涵盖商业租户”[1] 根据他们拥有的全职员工人数进入四层。第1级租户拥有9名或更少的全职员工,第2级租户在10到24岁的全职员工之间,第3级租户在25-49岁的全职员工之间,而第4层租户有50个或更多的全职员工。在12月1日更新中,监事会解释说,员工人数确定的日期是2020年11月1日。此澄清可防止租户和房东在暂停期间使用不同的员工人员,以确定谁是一个有盖的商业租户,租户落入什么。确定租户落入哪个租户是第1级,2和3租户的关键,每个租户都会变化,以偿还暂停期间的所有债务。

第二个,更重大的变化与一级租户及其终止租赁能力有关。旧金山市已表示,Covid-19引起的金融困境最不利地影响了小企业,因此租户需要额外的保护。因此,截至12月11日的有效,如果双方无法达到互惠偿还协议,则截至12月11日,涵盖了商业一级租户,以便单方面终止其书面通知的三十(30)天书面通知。在暂停期间延迟的过去的租金。[2] 如果一级租客选举新提供的补救措施,则只能支付租金,租赁的租金,但租户对过去的任何租金或惩罚或利益不承担责任 - 租金。在暂停暂停条例的迭代中,监事会起草的语言留下了对Tier 1租户实际授予这一权利的问题。

第1层租户监事会采取的行动是该州其他地方的一步,包括加利福尼亚最大的大都市区 - 洛杉矶县。在洛杉矶县,一百(100)或更少员工的商业租户有权在2021年1月底举行暂停暂停保护,每个这些业务在暂停到期后至少有六(6)个月返回此类租金,在暂停届满后持续九年或更少员工的企业将偿还此类租金。多国,公开交易或拥有大于100名员工的租户无权获得任何此类驱逐保护。在洛杉矶城市恰当中,莫拉达时期自动延长到总督指定的最大期间,以便允许当地市政当局授予租金救济(目前到2021年3月31日)[3] 并允许保护最多500名员工的租户。

此外,尚不清楚旧金山监事会提供的单方面终止权是加州宪法下的宪法。决定允许一级租户单方面终止租约缔约方没有其他合同同意的租约可以解释为损害合同义务的租约。加州宪法第9条第9条规定,“一项可达到的事务所,事后法律或法律损害合同义务可能无法通过。”此外,总督的执行订单授予市政当局对商业租赁有权限制的权利只规定它适用于施加对疏忽的限制“,因此旧金山市提供的权利似乎在范围之外州长向市政当局授予的权力。

尽管如此,正如它所展望的那样,旧金山一级覆盖的商业租户现在有权终止他们的租约(至少在暂停期末)没有罚款。除非在法庭或其他方式留下来挑战外,房东应为冒险的小租户进行准备,以便在简单地走开时对其租赁义务进行重大修改。旧金山市授予的新权利对于租户和房东的特别有问题的时期,因为湾区被置于国家最高​​的“广泛的”层,并发出了强制性逗留了账单所有不必要的活动。[4]

Buchalter.致力于帮助我们的客户在Covid-19方面评估他们的权利,并准备有助于驾驭这些未公布的水域。


[1] 正如我们在我们的先前客户警报所指出的那样,“涵盖商业租户”的定义不包括旧金山市的所有办公室租户,除了501(c)非营利实体。

[2] 根据我们的先前客户警报,“暂停期”从2012年3月16日至2021年3月31日营运。暂停期间可能会被加利福尼亚州的州,如果它选择修改执行命令N-80-20以提供市政当局在2021年3月31日之后提供驱逐保护的能力。

[3] 可以找到执行订单N-80-20 这里

[4] 我们注意到,在遏制Covid案件的快速增长时,旧金山已为在十湾地区(旧金山)以外的任何人(居民)(旧金山)下订购了一个强制性为期的10天检疫。 San Mateo,Santa Clara,Alameda,Contra Costa,Solano,Sonoma,纳帕,马林和圣克鲁斯)。基本政府或基础设施工人,医疗专业人士以及由于缺乏人员配备而要求返回工作所需的员工,有例外。这意味着,所有非必要的员工,甚至是由于人员缺点而不需要的基本业务员工,必须检疫,如果他们从十个湾区县以外的旧金山旅行。可以找到新的隔离命令的副本 这里.


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