通过:Jonathan 8月和Manuel Fishman

2020年11月17日,旧金山监管委员会一致批准了以前通过MiSoral宣言宣布的商业驱逐史纳利人的延伸。新的商业驱逐条例(“条例”)使当前暂停的大部分术语效仿,同时为偿还延期租金的合格租户提供了新的四分层系统。新条例在市长签署时立即生效。

类似于先前的MAYORAL订单,该条例坚持认为,唯一有资格达到旧金山的驱逐史纳利亚人的业务,是2019年总收入中持续25,000,000美元的业务(在业务登记的时间内追加业务的一部分。旧金山)并没有其他“排除租户”。如下面进一步讨论的,大多数办公室租户被排除在条例的范围之外 - 这意味着这些租户没有题为2020年11月30日到期的驱逐扰动保护的进一步延伸。[1] 此外,该条例中载有监事会最近为一类房东的Mayoral驱逐Maratorium纳入了可能因Covid 19可能产生不利影响的房东。

根据该条例,如果由于与Covid-19相关的财务影响,符合资格业务不能支付租金,房东可能不会妨碍该失败的租户,合格的租户有权推迟支付租金“开放结束”期。与我国颁布的先前驱逐苏拉特岛的情况也是如此,可能无法对有权租用延期租赁的合格租户的过去的租金来评估利息和延迟费用。[2] 根据该条例,租金延期期限普遍持续到加利福尼亚州撤销与Covid-19相关的紧急状态。[3] 这是旧金山市第一次将其驱逐辞除条例与加利福尼亚州的撤销条例联系起来,而不是其本月逐月的确定 - 截至今天,这是直到2021年3月31日。

如上所述,某些租户被排除在该条例的保护之外。监事会豁免了租户或伪贫困人士,占据“划分或批准用作办公用途”的财产,或者是来自城市本身的租户租赁物业。[4] 这种豁免对于许多无法阻止合格的办公室租户的商业房东尤为重要,但现在可能这样做,因为这样的租户不再得到暂停的保护。但是,非营利组501(c)(3)实体和企业位于划分为生产,分销和维修的地区内部 包括 在合格的租户组中,如果他们符合该条例的其他门槛,则可能不会被驱逐。

该条例未指定金融损害金额有资格作为与Covid 19相关的财务影响19“,尽管它提供了一个基于年前收入减少的25%的例子。使用此具体示例可能会导致未来的争议。此外,如果房东和租户不能就任何发生财务影响,则该条例没有提供任何补救方法。

该条例与城市的先前租金救济订单相比的其他重大变化是延期租金的期限基于新的四层系统。第1层租户被定义为那些有9名或更少员工的租户;第2层租户是员工10-24人的租户;第3层租户是员工25-49人的租户;第4层租户有50名员工或更多。根据现有订单,合格的租户在原始租金截止日期之后长达六个月,直到需要偿还此类租金。现在,忍耐期基于全职等效员工的数量,不管业务产生的收入如何。 [5] 第1级租户在暂停期限到期后有2年偿还过去租金,第2级租户应有18个月,第3层租户应有12个月。然而,与其他层不同,第4级租户在暂停期限到期后没有额外的时间偿还到期租金,并且延期租金将立即归因于该条例的驱逐史守历保护期满。我们注意到,第4层租户缺乏任何宽限期可能会为房东和租户产生意外后果。在每种情况下,除非在上述宽容期限到期后,否则房东无权撤销租户。

该条例另外规定,房东和租户可以自由进入替代租金延期和还款计划,其中包含更长或更长的还款期,这些协议取代法定期间。因此,该条例提供的偿还基准仅适用于各方未能达成同意协议的情况。

如上所述,监事会已经豁免了为一小类房东提供租金延期的义务。如果房东拥有城市内部少于25,000平方英尺的楼层地板,那么即使被该条例均可否认无法驱逐租户,也有权撤销任何租户,即使否则受到该条例。遭受经济困难。一般而言,这种保护将对较小的房东生效,如果他们无法驱逐和重新租用适用的空间,那么违约的少数房东。但是,如果附属实体计入确定所拥有的平方英尺的总量,则该条例未指定。

新条例中的任何内容禁止抵御租赁租赁租赁租赁的房东,该租户申请任何保证金支付过去租金,或在租约下宣布违约。房东可以行使此类补救措施,将缔约方带到谈判表中达成关于还款或终止的协议。此外,如果租赁语言如此规定,房东可以使用默认值来撤销权限,例如首次拒绝的扩展选项,扩展选项或权限。

该条例的颁布时间在湾区在海湾地区,加利福尼亚州和全国范围内飙升。在试图遏制这种情况下,州长新闻纪最近宣布了纽约州最高Covid层中的任何县的宵禁。这种宵禁目前影响了Alameda和Santa Clara等湾区县,但是,截至本文的时间,而不是Marin,San Mateo和San Francisco,因为它们留在第二大层次。

旧金山的新商业驱逐和租用驻留条例,为可预见的未来为可预见的未来提供了法定基线,这些租户和房东有资格获得其中提供的保护,尽管本条例的语言提出了未答复的问题。

Buchalter. 致力于帮助我们的客户在Covid-19方面评估他们的权利,并准备有助于驾驭这些未公布的水域。

[1] 作为一个例子,如果在目前,但到期,驱逐邮件条例“办公室租户是一个有权租用延期的合格的小企业,但根据该条例,它不再有权获得此类租金救济,以前延期的租金在12月份到期1,220(除非房东和租客已进入不同安排进行还款)。相反,如果在该条例下受到保护的租户,并且在暂行的暂行下也被授予租金,以前递延的租金增加到该条例下租户的新延期租金的月份。

[2] 租户的定义包括直接租户,亚属,月对月的租户和持有租户。

[3] 该条例的语言在加利福尼亚州撤销市政当局颁布当地驱逐史拉迪亚并提供租金救济的能力之前,该语言联系起来,并在国家原始的紧急订单中授予租金救济,执行命令N-28-20。虽然该州不太可能撤销城市和县的能力,但在适用于大流行的一般紧急状态的终结之前,如果感染率下降和当地经济恢复预科内条件或如果国家确定当地经济和房东已经通过本地制定遭受了太多,并且有必要重新怀疑统一的国家规则,但国家可能只会将其紧急订单的部分撤销与地方权力颁布驱逐相关的部分莫拉利亚/租金救济。

[4] 目前尚不清楚为什么这座城市作为一个房东豁免,从不得不遵守新条例的驱逐史拉米金。

[5] 为目的,独立承包商没有符合全职等效员工,以确定业务的适用层。


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