2020年9月8日

上周四,8月13日,加州司法委员会选举撤销紧急规则1和2与在加州驱逐和丧失抵押品赎回权的行为同时适用于住宅及商业物业,9月1日生效,2020年紧急规则1和2,以前到位4月6日,除了公共卫生或安全的情况外,防止所有非法的拘留者和止赎行动。加州Covid-19紧急状态提升后90天将规则设定为日落,但司法委员会确定法院无法再担任租户的止损片。

首席坎特尔 - 萨伯耶·萨法耶首席司法司法议员说:“司法部门不能在长期的基础上篡夺其他两个分支的责任,以应对大流行的无数的影响。司法分支的责任是解决法律下的争端,而不是立法。“

2020年9月1日,立法通过了立法,立法通过了大量的挑战,为全国数百万个住宅租户提供租金和驱逐救济。 AB 3088,Covid-19租户救济法案为2020年,规定 只有住宅租户 在3月1日至8月31日至8月31日之间未能支付租金无法被驱逐出租。在2020年9月31日至2021年1月31日之间,该法案规定,只要他们支付付款,就无法撤销租金。每月至少25%的总租金。即使租户未能提出所需的25%的部分月付款,除非在2020年3月1日之前否则违反驱逐行动,否则它可能无法被驱逐。其他规则和条件适用于寻求租金的其他规则和条件救济和受影响的房东应审查与律师的立法。然而,AB 3088中的任何内容阻止了房东在9月2日或之后开始逃离行动,以除了未能支付租金以外的任何合法允许的原因。

鉴于AB 3088仅适用于住宅租赁,司法委员会对商业租户的决定的实际效果更为紧急:房东可能从9月2日开始开始非法的拘留者行动,而可能存在任何可能存在的地方暂停。例如,在旧金山,商业驱逐史拉米利亚对合格的商业租户仍然有效(即2019年全球总收入超过2500万美元的企业),出租租金,而不是由2020年3月18日至9月的租户支付14,2020。旧金山命令不提供租金减免,只有合格租户的租赁延期,并且在支付租金的违约之后,租赁允许的租赁行动不受其他行动。尚不清楚旧金山是否会在2020年9月14日之后继续暂停租金租金。

它仍然不确定,实际上,法院是否能够在这些案件中处理预期的潮流,以及法院是否会令人遗憾的是,由于Covid-19的影响,租户可能会提高租户。随着这些裁决在未来几周和几个月中发挥出来,一些房东可能会继续选举除租赁终止以外的补救措施。

无论如何,商业地主和租户仍然面临着艰难的决定。租户是正确的担心房东的潜在行动,因为当他们继续无法充分利用租赁场所而受到影响时,由于未能支付租金而受到影响。房东仍然受到其建筑物的成本(未经租户还款)的成本挑战,如果他们没有一致的随时租金的现金流量,则支付债权人。

尽管如此,除非在抵押州立尔迫切迫切需要租户并重新租赁空间,否则双方的最可能行动方案是进入长期租赁扩展和租赁救济延期修正案。市场上仍然存在很大的不确定性和波动性,如果房东可以确保某种形式的现金流量,即使它从以前预算的预算减少,与在空间坐空间的空间相比,在接近术语中可能是优选的。作为回报,租户将能够获得所需的租金,直到他们被允许安全地致电员工在办公室工作或完全重新打开零售业务,重点关注发展长期解决方案而不是立即短期问题。维持这些讨论的机密性和非约束性质是此类讨论的关键基础。法律顾问可以有助于构建这些论点。

Buchalter.致力于帮助我们的客户在Covid-19方面评估他们的权利,并准备有助于驾驭这些未公布的水域。我们还将在任何立法通过租金救济和驱逐时提供进一步的更新。 听我们的最新播客“通过Covid-19期间通过商业租赁运营费用以及加利福尼亚州的疏忽状态 。“

曼努埃尔菲斯曼

乔纳森八月份


此沟通不旨在创造或构成,也不是创造或构成的,律师 - 客户或任何其他法律关系。本次沟通中没有陈述构成法律建议,也不应该将本文的任何沟通都解释为,依赖或解释为法律咨询。此沟通仅用于一般信息目的,只有近期兴趣的法律发展,并不是任何主题的法律顾问的替代品。在不寻求影响读者的特定事实和情况的情况下,没有读者应根据本文的任何信息行事或避免行动或避免行动。有关更多信息,请访问www.buchalter.com。