通过:Joanne N. Davies,ESQ。和Randall L. Manvitz,ESQ。

抵押贷款贷款人对借款人的断言非常熟悉,他们没有收到两份正确的贷款案件(“Tila”)授权取消表格(“Nortc”)的权利通知书(“Tila”)。在Tila下,未能提供两份的挪科书副本允许借款人在关闭后贷款年度撤销贷款。因此,本索赔已成为辩护止赎行动的标准借款人断言。

虽然经常被抵押贷款人及其律师忽视,但这些类型的权利要求通常被称为姓名保险赔偿协议的一点被称为关闭保护函或被保险的闭幕信。关闭保护函提供贷款人,能够从发行人发行人的闭幕信中恢复其损失,这通常是富达国家标题及其许多品牌的公司(芝加哥冠军,英联邦土地,阿拉莫称号) TICOR标题),第一个美国冠军保险,斯图尔特标题和旧共和国国家称号。本文概述了截止保护信件及其Nortc索赔的覆盖范围。

1.关闭保护信件

标题承销商发出贷款人的收盘信件向贷款人提供保证,即承销商的发行代理人,标题/托管公司或关闭律师,适当处理贷款文件的签署和贷款收益的支付。美国土地职称协会(“ALTA”)自1987年以来颁布了各种形式的闭幕式保护信。许多形式均广泛,涵盖涉及贷方和发行代理的所有未来交易,但有些形式申请了单一交易。少数州颁布了一种特定的形式,至少有一个州纽约不允许他们。同样,为了限制其风险敞口,一些标题保险承销商对标准ALTA表格进行了修改,例如添加条款,包括索赔的截止日期,根据消费者保护法律规定索赔,或向赔偿金额建立货币限制。有必要对特定关闭保护信的形式进行仔细审查,以确定覆盖。

2.定位关闭保护字母的问题

贷款人无法找到关闭保护信,尽管有政策和实践,但贷款人并不罕见。寻找缺失的关闭保护信函的一个来源来自标题/托管公司或截止律师,负责在问题上结束交易。他们经常对历史上发布的关闭保护字母的标题数据库进行电子访问,或者可能已在自己的文件中保留了关闭保护字母的副本。然而,随着2008年的金融危机,许多标题/托管公司和关闭律师不再是商业。虽然它们可能已经巩固了各种品牌,但主要冠军承销商普遍存在金融危机中。它不利于标题承销商,以定位适用的闭幕保护信函,以期望第一个响应是没有存在这样的信件。往往有必要的发现是为了获取对数据库的信件或访问数据库以显示适用的信件。

3.对取消表格的权利通知的贷款索赔

在2000年代中期,原告的律师一时开始向数千个借款人发送信件,通知他们,如果借款人无法找到挪科的两个正确完成的副本,他们可能有权享有重大损失或抵押贷款。 Cookie-Cutter声称倾注声称借款人未提供合适的挪科式表格。现在,断言是为了抵御丧失抵押品赎回权的行为。问题的金额可能很重要。借款人将声称有权获得在贷款加律师费的生命中获得的所有收盘费用和利息。贷款撤销涉及终止贷方的安全利益。

贷方的好消息是这些索赔可以被关闭的保护函涵盖。

4.提供赔偿的闭幕信的语言

典型的闭幕保护函要求标题保险公司为“实际损失”「实际亏损」)支付贷款人,以“截止日期为”:

第1款:发行代理人或已批准的律师遵守您的书面闭幕指示,以便他们与(a)对土地或有效性的有效性,可执行性和留置权的有效性,可执行性和优先权的标题的地位抵押于抵押于抵押贷款对土地的兴趣,包括获取文件和建立标题或留置权地位所需的资金的支付,或(b)根据您特别要求的任何其他文件,但仅限于所说的指示需要确定这些其他文件的有效性,可执行性或有效性,或(c)收集和支付由于您或支付资金,或者

第2款:发行代理人或批准律师的欺诈或不诚实[或疏忽,以处理与此类闭幕式有关的资金或文件。

根据第1款的覆盖范围:

许多贷款人的标准表单结束指令要求结算代理为每个借款人提供两种正确完成的Nortc表格。第1款涵盖与借款人的TILA相关的损失声明结算代理未能根据收盘指示提供适当的NORTC表格。结束指令与“留置权的优先级”涉及的条件是满足的,因为基于Nortc形式的Tila索赔的补救措施是撤销空缺留置权的贷款。标题承销商已经同意未能遵循闭幕指令造成的实际损失导致借款人索赔留置权无效,由闭幕信号第1款涵盖。

根据第2款的覆盖范围:

第2款提供的赔偿涵盖了重叠但独立的情况。题目保险公司已同意,如果发行代理人未能适当分配挪科部的表格,贷方的实际损失也将被第2段所涵盖。值得注意的是,第2款的语言与事项的语言没有相同的限制语言这影响债务的标题或可执行性的现状,如第1段所发现的。但是,一些闭幕信号可能包括限制语言。

5.在关闭保护信下涵盖的“实际损失”的范围是多少?

在关闭保护信中没有定义实际损失,并且有案例法讨论了闭幕信中使用的“实际损失”。因此,重大辩论经常会在“实际损失”下可恢复的内容。通常争论的一些区域的例子是“实际损失”是否包括律师的费用和贷款措施。每当借款人宣称基于Nortc形式的Tila索赔时,贷方及其律师应努力分析他们是否根据闭幕信留下赔偿赔偿。关闭保护函下的覆盖范围可能会导致重大恢复。