通过:Manuel Fishman,ESQ。

随着新的一年的开始,重要的是要记住根据意图信件发出的意图和房东生成的物品。–具有法律后果,即使意图函件的条款明确说明意图信封面的事项是“估计”,而且意图信并不证明“约束合同”。最近的一个案例是 节俭的毋飞。品牌的美国人 案件在2013年决定。[一世]

提出的背景和问题

案件来自加利福尼亚州格伦塔尔在其购物中心的品牌上的节俭和美国人之间的租赁交易。房东的代理商准备了一封意向书,其中包括租赁期第一年的“估计”的“估计”的“估计”实际产税,保险和公共区费用。意向书明确确定了这些收费的美元金额作为估计数。节俭要求预算,并以回应为负责,房东的租赁副总裁借入预算提供了一份预算,并写了“[P]租约,记住反映的成本是纯粹的估计价值。”

Americana和Thrifty最终在购物中心的房地上租赁租赁,需要节俭,以根据其房屋的地板面积与购物中心的地板的比例来支付普通率的普通面积营业费用,不包括“其他商店”的地板区域,租户被允许为公共区域运营费用“在除此本文所述的基础上”,“并且也排除了中心的某些”非零售部分“。房东保留在零售部分和中心的非零售部分之间分配费用的权利。

当第一个账单由房东在租约下产生时,包括保险和财产税的“公共面积营业费用”的收费按比估计金额高出两倍或三倍的费率。单独的第一年的差额达到超过300,000美元。租约载有“一体化”条款,以租赁缔约方的最终和约束协议,并提供了节俭的租赁,而不依赖“......房东或房东的雇员或代理人的任何陈述或代表性”。然而,节俭起诉欺诈,撤销,违反合同和违反善意和公平交易所隐含的约定的业主。

案件以两个关键的法律问题为中心:(a)可以节俭依靠意向书中的估计,尽管租约是缔约方的最终和约束协议的租约? (b)房东是否通过不当行使在购物中心零售和非零售部分之间的共同面积费用的酌情权行使酌情酌情违反了善意和公平的宗教和公平交易?不幸的是,虽然房东能够在审判水平下解雇案件,但上诉法院撤销审判法院,允许节俭继续进行所有行动原因,回答两个有利于节俭的法律问题。案件明确表示,尽管所指出的金额中的语言仅仅是估计和没有约束力,但仍可欺诈索赔的估计可以是欺诈索赔的基础,尽管仍然试图限制房东之间的合同协议到租约的四个角落。

为什么会发生这种情况,经纪人和房东需要从这种情况中学习哪些课程?

它是合同法的基本原则,即书面合同将根据合同的书面条款和书面协议证明当事人协定的独家条款的假设。然而,这条规则有一个既定的例外,称为“PAROL证据”规则,允许参加缔约方提供除了书面合同以外的证据,以表明该协议是通过欺诈获得的。为了说明欺诈行动的原因,一方必须掌握误解或与欺诈意图制定或制定的诽谤,以及“损坏的党就代表的”合理的依赖“。在第三篇案例中,法院依赖于最近的决定,由2013年加州最高法院交残(本身被推翻了1935年的决定同一法院),以发现在书面合同之外的“口头承诺”可以是欺诈索赔的基础,缔约方可以将其“有理由地依赖”承诺。[II]

但是,房东的论点是,它只赋予“估计”,并且房东或其代理人在意向书中涉及到令人兴奋的预算的意向书,而且没有代表或承诺。法院直接回答了这一论点,指出欺诈欺诈不能“在合同中的任何规定免除欺诈行为的一方,无论是没有提出任何陈述或者任何可能因其被豁免的权利。”换句话说,在意图中的效果的陈述,方形素材数据或预算的营业费用“估计”不能保护房东,如果欺诈的两个关键要素满足,则无法保护房东,如果欺诈的两个关键要素满足:“疏忽或故意歪曲”和“合理的依赖”。这种控股与其他加利福尼亚州的租赁环境中的案件一致。 [III]

Americana在品牌中是如何违反诚信和公平交易的租约和隐含的契约?诚信的隐含约为每份合同,并补充合同的表达条款,以防止缔约方参与违反合同下对方的权利和福利的行为。正如法院所指出的那样,“仅在谈判期间估计的[某些]物品收取更高的税率并不视而不见地违反了租约的快速语言。”但是,在节俭的租约中,房东同意根据“合理的裁量权”使用“健全的会计和管理原则”,在购物中心的零售和非零售部分之间分配共同面积费用,这足以为法院提供秉承普及的指控,该房东违反了善意和公平交易所隐含的公约的侵犯费用不当地分配费用。这使这些常见的租户请求的租赁修订提供了更新的力量和重量。

带走

从这种情况的结论是适用于房东和经纪人的谨慎,他们将他们放入意图信中,并在给予租户的任何预租用可交付成果中,并与律师合作,以解决此类可交付成果中的任何陈述。房东不应该依赖意图信和租赁的陈述,以便放弃租户在合同的四个角落外看待租户的权利。


[一世] 已发表的意见显示在218 Cal.App。 4.TH. 1230.

[II]河心岛 Cold Storage,Inc。v。弗雷斯诺 - Madera生产信贷协会,55 cal.4TH. 1169(2013),越来越多 美国银行诉T.S. pendergrass.,4次。 2D 258(1935)。 1935年,加利福尼亚最高法院 pendergrass. 据称,缔约方不能证明欺诈,因为各方已同意与其书面协议中的各条款不同。在 河心岛最高法院(最高法院)被淹没了 pendergrass. 并认为,一方通过仅仅称对书面合同中的其他方面的副本讨论的术语,缔约方可以迫使欺诈索赔。有趣的是,押后审判, 河心岛 审判法院认为,借款人未能证明他们有理由依赖于本行所谓的口头承诺,主要是因为当事人的书面协议直接与据称承诺的条款相比违反。

[III]McClain v.Octagon Plaza,LLC 159 Cal. App. 4TH. 784(2008)发现,租户有利于房东歪曲了租赁场所的平方英尺,尽管租约的租约中的所有平方英尺数字是“双方同意合理的近似值”基于其上的付款不受修改,无论是或多或少的实际尺寸无论是或多或少。“ Octagon Plaza案例也被认为是值得注意的,因为它的持有人有权验证所经历的房东所产生的费用作为额外的租金,但这项权利缺乏能够要求审计。