2017年8月1日

霍华德埃尔曼

美国最高法院提出了Murr诉的决定。威斯康星州的第五和第十四次修正案“接受案件”。[1]肯尼迪司法队的意见罗伯茨首席大法官罗伯茨的意见,其中托马斯和正义alito加入了。

我接受了法院意见的事实的叙述(Slip.op.pp.2-4。)

“圣克罗伊河起源于威斯康星州西北部,并流动大约170英里,直到它加入密西西比河,形成明尼苏达州和威斯康星州之间的界限。河的下部减缓和扩大,以创建一个被称为圣克罗伊的天然水域。该地区的游客和居民长期以来汇集了河流和周边地区的风景如画的宏伟......

在野生和景区河流法案下,该河被1972年指定为联邦保护。 (引用)。法律要求威斯康星州和明尼苏达州的国家为河区制定“管理和发展方案”。 (引用)。在合规性,威斯康星州授权国家自然资源部颁布规则,以限制发展,以便“保证对现代和后代的河流野生,风景和娱乐品质的保护。”(引文)

请愿者是Murr家族的两个姐妹和两个兄弟。请愿者的父母安排了他们在威斯康星州特洛伊镇的下部圣克罗伊河沿着圣克罗伊河下方娱乐的两批家族的所有权。众多是邻近的,但父母分开购买它们,将一个名称以家族企业的名义提交,后来安排在不同的日期上转移两层批次。下面更详细地描述在本诉讼中称为批次E和F的批次。

对于请愿者的财产所在的地区,威斯康星州规则防止使用批量作为单独的建筑工地,除非他们至少有一英亩的土地适合发展。 (引用)。祖父条款为1976年1月1日起在1976年1月1日起在邻接土地上的独立所有权中,为不可分割的批次提供了这种限制。 (引用)。该条款允许使用资格划分作为单独的建筑工地。然而,规则还包括合并规定,这提供了如果不符合大小要求,则规定在共同所有权下的相邻批次可能不会被“销售或开发为单独的批次”。 (引用)。威斯康星州规则要求地方采用平行规定(引文),因此圣克罗伊县分区条例含有相同的限制...... (引用)。威斯康星州规则还授权当地分区机构授予法规从执法创造“不必要的困难”的条例中拨出差异。

请愿者的父母在1963年之前收购了两个毗邻的批次。随着意见背诵,批次具有相同的地形。陡峭的虚张声势通过各自的中间切割,水平土地适合于柔软上方的开发,在其下方的水中。将批次划分的线路从河滨运行到房产的远端,沿途越过诈唬顶。 Lot E大约60英尺的河正面,批次F大约100英尺。虽然每个尺寸大约是1.25英亩的大小,地形和水线的粗糙性质减少了适合在合并批量发展到略低于一英亩的可膨胀土地。

在家庭内部转移过程中,两批的标题在一个所有者中统一,大概是一个家庭信托或伙伴关系。因此,当请愿者对批次移动机舱的批量移动到批次的不同部分和销售Lot E来资助项目时,标题的统一援引了国家和地方规则,禁止其单独的销售或发展。

回应该障碍,请愿者寻求差异,即圣克罗伊县调整委员会否认。在随后的州法院诉讼中,威斯康星州的上诉法院同意,调整委员会的解释,即地方条例“有效合并”批次E和F.因此,请愿人只能出售或建立在包括这两个“合并的单个较大的包裹上“很多。

请愿人在州法院提起诉讼,指称国家和县法规通过剥夺“全部或实践所有使用许多备用的申请人来施加”监管“,因为批次不能被销售或发展为单独的地段。“作为审判法院诉讼中的证据引入的评估,该评价为规定的批次达到698,300美元的价值; $ 771,000作为两种不同的可建筑房产的批量总数;和批次为373,000美元,作为一个改进的单一。 “请愿人的评估包括一个不开发的批次为40,000美元的估计值,这是一个不可发改的批次,基于它可以作为单独的财产出售。”滑动。第5页。

这一组的事实导致一个问题,为什么最高法院在第一审案中获得Certiorari - 或者在获得完全把握的操作事实时,没有将作品视为“加工授予”。最高法院的分析得出结论,这些事实导致了现有第五修正案和第十四修正案的判决下的可行事项或未经答复的问题?

快速摘要“已解决问题”突出了该问题。在这种情况下的事实并未显示出于违规规定造成的财产的物理入侵。看,例如, Loretto v.Telepromper Manhattan Catv Corp.(1982)458美国419.请愿人的法规剥夺了他们所有财产的所有经济有益使用。看,例如,卢卡斯诉南卡罗来纳州沿海理事会(1992)505美国1003.事实上,请愿人’在审判中的自己的记录证据表明,有关的财产保持了重大价值,尽管请愿者显然希望的物业保持重大价值。因此,违规行为的负担并没有足够的沉重将其放在法院在卢卡斯注意其关注的范畴中。

这让我们留下了一个更非无定形的,难以定义所谓的菲尔斯中央标准:宾夕法尼亚州中央运输公司诉纽约市(1978)438 US 104。这种情况似乎是那个法院首先介绍了“剥夺合理投资支持期望”的概念,作为第五修正案反谴责索赔的基础。尽管宾夕法尼亚州近40年前,但经常被引用,仍然被引用,难以找到“剥夺合理投资回报”的任何案例,这些案例已经形成了在记录中持续的实际货币判断的基础案例在任何权威水平。 San Remo Hotel V.Cuty and Counter of San Francisco(2005)545美国323举例说明了试图根据该理论获得此类判断所需的努力的屠杀性质。

然后Lingle V.Chevron USA Inc. :

有时,通过简单地重复一句话,愿意是教义规则或测试在案例中找到了判例法 —然而,偶然创造。四分之一世纪前,在agins v。蒂格隆市,447 US 255(1980),法院宣布,政府监管私有财产的影响如果[此类规例]没有大幅前进的合法国家利益447美国260.通过agins的六个或如此决定的重复,这种语言在第五修正案的判例中被陷入了坚定。 [引文]

在我们面前的情况下,较低的法院应用agins“大幅前进”公式击落夏威夷法规限制石油公司可能对租赁公司所拥有的服务车站的经销商收取的租金。较低的法院认为,租金概率违反了第五和第十四修正案的私有财产的未补偿,因为它没有大幅前进夏威夷对控制零售汽油价格的兴趣。本案件要求我们决定agins宣布的“大幅前进”公式是针对确定第五修正案是否采取的制定效果的适当测试。我们得出结论,它不是。 (重点添加)。

承认这种排序却无法帮助,概念奇迹在下一期间拒绝拒绝的基础上,法院的其他会议判决会有多少。

但它确实突出了这个评论员似乎是忠实的:监管的问题应该强调财产所有者的负担作为案件的关键要素。在没有那个因素的情况下,没有任何情况。第一个实例中规定的有效性与该问题无关。如果规定无效,那些受其影响的人的问题从未出现过。只有在规定规定的有效性时,那么问题就是适用于所讨论的特定财产所有者的情况的规定之一,要求财产所有者贡献超过他或她的公平份额公开改进,一个问题首先被阐述为Armstrong v的相关询问。美国(1960)364 US 400.如果是,或者是法律,那么“大幅进展…“口头禅确实无关紧要。

对于从业者而言,这种叙述尚未突出财产所有者在他或她召唤第五和第十四个修正案的保护时难以在处理大大损害财产价值的规定时召开的保护。更令人沮丧的是,遇到由过度繁琐的监管造成的那些情况的业主更敏锐地意识到比其他任何人的负担;然而,他们面临着一个强大的任务,使这个故事能够融入不切实际的法学的微小裂缝,成本,时间,努力以及维持可行的补救案件的努力的挫折。

正义罗伯茨的异议重新分离询问对个人业主的负担,但他在很大程度上离开了主要问题。作为实际问题,人们如何恳求并证明案例?

“我们经常说过,这个问题的答案通常抵制各种规则和刚性公式。但是,有一些固定原则:必须对特定财产进行调查[引文],如果“监管”否认所有经济实惠或生产土地,则“干扰”分类为携带(引用卢卡斯)对于缺乏这种极端效果的大量规定,灵活的方法更具配件。考虑的因素是广泛的,包括监管的经济影响,业主投资支持期望,以及政府行动的性格。最终的问题是政府对物业的征收是否已迫使主人“承担公共负担,在所有公平和正义中,应该由公众整体承担。”

简而言之,Penn中央口头制定听起来不错,但违背了定义作为实际问题。[2]因此,正义罗伯茨倾向于达成但不符合口头制定的承诺,这可能在这种情况下足够精确地建设性。“然而,他确实强调,人们如何定义据称所采取的财产息般应该是询问的关键部分

在Murr,罗伯茨不同意指出,卢卡斯(房地产所有者确定违规监管剥夺了所有有益使用的受影响财产)是极端情况,而不是最常见的案例:

“对于缺乏这种极端效果的大量法规,灵活的方法更具配件。考虑的因素是广泛的范围,包括监管的经济影响,业主的投资支持期望,以及政府行动的性格。最终的问题是政府对财产的征收是否已迫使主人“承担公共负担,在所有公平和正义中,应该由公众整体承担。”引用Penn Central Transp。 Co.V。纽约市(1978)438美国104。

说起来容易。但是,这种行动原因的要素,财产所有者和他或她的律师必须建立案件的具体要素?

不幸的是,MURR提供了罗伯特的Lucid摘要的几乎没有或没有指导,这可能是它可能在一个不起眼的案件中的异议中陈述。

表达的意见是提交人的意见,并不一定反映公司,客户或投资组合媒体公司的意见,或其任何或各自的附属公司。本文用于一般信息目的,并非旨在并不应被视为法律咨询。

[1]据推测,最高法院最终将使我们官方引文虽然这些日子似乎需要更长时间。看,例如, Koontz v。圣约翰河水管理区__美国__,2013年6月25日决定。没有官方纪​​录尚未在美国报告中发表。

[2]由于大约40年前观察到的甲壳虫乐队:“得好的看起来”因为它很难看到。“

来源: Law360