通过:埃斯克约翰L. Hosack。和Jason E.Goldstein,ESQ。

I.介绍
历史上低利率导致房地产贷款大幅增长,尤其是建设贷款。不幸的是,2016年1月28日的业务部分的主导文章,洛杉矶时间的问题是“对美国经济衰退的恐惧正在增长”。此外,加州高级法院提交的投诉人数也有明显的增加,以执行停止通知并取消机械师留置权。此外,去年称号保险业对建筑贷款人取得了非常重要的胜利,该贷款人占建筑贷款的8600万美元,但隶属于机械师留置权1700万美元。标题保险公司在建筑贷方“创造”或“遭受”机械师的留置权的基础上,避免了对机械师留置权的赔偿人员的所有责任。 。 。截止贷款基金。 。 。“见B.&B Syndication Services,Inc.V。第一美国冠军保险公司(2015年第7次)780 F.3D 825。

本贷方警报的目的是:(1)熟悉建设贷款人面临的风险增加,以便停止通知和机械师的留置权; (2)熟悉由排除3(a)和(b)创建的标题保险范围内的“差距”; (3)为您提供一些实际建议,以减少这些风险。

II。机械师的刘 - 沉默的留置权,可能优先于贷款人的信任契约
机械师的留置权经常被误解。其中一个最常见的误解是机械师的留置权在机械师的留置权在县纪录员办公室正式记录后,一家留置力的留置权才能附加到一块物业。不是。机械师的留置权是一个“沉默”留置权,截至“改善工作的开始”或将建筑材料交付给物业的日期,这是一个“沉默”的留置权。

在制定建筑贷款之前,需要完整,准确地检查该物业,以确定是否有“改善工作的开始”或将材料交付给物业,以便贷方可以找到机械师的留置权吗?已附加到该物业。如果贷方或贷方的任何可能的代表或代理人,例如评估师,则检查财产,并有可见的改进或向财产提供改进或向财产的工作,这些财产在未在书面上披露于标题保险公司记录信托契约,然后贷方应预测标题保险公司将根据保险人3(b)的覆盖范围拒绝拒绝拒绝覆盖,未被保险人,未记录在公共记录中并未以书面形式披露保险公司。如果在记录信托契约的契约之前开始建设,则贷方应考虑获得和录制付款债券。如果已经记录了机械师的留置权,机械师的留置权债券将明确房产的所有权,但债券的成本可能很大。因此,贷方在其书面公司的书面指示中,因此应该建议标题公司,可能有“开始改进工作”,并指示贷款的托管股权不应关闭,除非标题保险公司可以将信托的建设契约记录为借款人房产的第一个留置权。

此外,在其书面托管中,施工贷方非常重要,以便明确指导标题公司将信托的建设契据作为借款人的财产的第一个留置权。贷款人只是指示标题公司签署了标题公司的建设契据,当时标题公司签发了标题保险的贷款政策,这确保了信托的建设契约作为财产的第一个留置权。标题行业的立场,类似于这的指示不是实际要求信托的建设所录制为借款人的财产的第一个留置权的指令。相反,它是标题产业的立场,即须于其条款和排斥的贷款政策签发贷款政策的指示,这将在建筑契约中为建筑贷方提供保险利益信任没有被录制为借款人房产的第一个留置权。

建筑贷方很重要,但要记住,录制信任的建设契约有两个独立的,独特的方面,必须是其托管指示的主题。首先,它应该被记录为借款人的财产的第一个留置权。其次,建筑贷款人应发出阿尔塔贷款政策,使得在借款人的建设契据未被录制为借款人的财产的第一个留置权,将其造成损失或损害。这些是建筑贷方的两个独立和不同的保护,只能通过适当起草的指示来获得标题公司。

III。停止通知,可能要求贷方退还其贷款费用和利息支付
对建筑贷款人的权利比机械留置权的权利更加损害保税止损通知。这是因为保税止损通知可能要求建筑贷款人退还给为财产提供劳动和材料的人,所有贷款资金支付的贷款费用和利息支付。家庭公司诉帝国银行(1989)213 Cal。 App.3D 681和Brewer v。Point Center Financial,Inc。(2014)223 Cal。 APP.4TH 831.向建筑贷方在保税止损通知之前,将劳动力和利息收费和利息支付将劳动力和利息支付的人提供劳动和材料的权利贷方,一直是加州诉讼广泛和矛盾的主题。看,Steiny.&Co.V.Citicorp Real Estate,Inc。(1999)72 Cal。 App.4th 199.停止付款通知发布债券的票据申请索赔金额的125%,尽管收到了停止通知,但仍可支付建设贷款基金。但是,直到上诉法院在家庭公司诉讼中的决定。帝国银行发生了变化,建筑贷方必须非常关注债券停止通知。

IV。无抵押贷款担保以及为什么他们对贷方具有可疑价值
建筑贷款人接受房地产借款人及其校长的贷款保证并不罕见。不幸的是,这些贷款担保的大部分都是不安全的。因此,当借款人遇到财务困难时,经常发现无抵押贷款担保毫无价值。因此,在建设贷款时,谨慎的贷款人将需要获得担保和频繁更新其担保人的财务状况。

V.贷款人的托管指示是避免留下留置权的关键
施工贷方对标题公司的书面托管指示是获得对借款人财产的第一次优先事项的关键。适当的书面托管指示不仅明确指导了标题公司将信托的建设契据作为借款人的财产的第一个留置权,他们还明确指导标题公司发行贷款政策,以保护建筑贷方防止损失或如果信任的建设契据未被录制为借款人的财产的第一个留置权。如果建筑贷方对标题公司的托管指示要求信托的建设契据被录制为借款人的财产的第一个留置权,而且没有完成,建筑贷方可能对违反托管的标题公司索赔说明书,可能有权从托管代理恢复所有未付贷款余额(因为标题公司将支付违反快递托管指令的贷款所得款项)。参见Ruth v.Lytton储蓄和贷款协会北加州(1968年)266 Cal。应用程序。 2D 831,838;旧的西年金和生命。 Co.V。渐进式关闭&Escrows,Inc。(第10 Cir.2003)74 F. Appx。 4,5:伊利诺伊州的Citicorp储蓄储蓄公司斯图尔特职位担保公司(第7个CIR 1987)840 F. 2D 526,531.因此,托管索赔可能对建筑贷款人比贷款政策的索赔更有价值其中包含有利于保险公司的条款和排除,并对建筑贷方不利。

VI。标题保险公司声称,如果贷款资金不足以完成项目,则没有保险
自从至少1979年,标题行业声称,如果没有足够的贷款资金来完成项目的建设,或者建筑贷方因借款人的违约而终止资金,这项法案“创造”或“遭受”机械师的留置权随后缺乏贷款资金,随后触发了所有权保险贷款政策的排除3(a)的申请。参见银行家信托有限公司v。Transamerica Title Insurance Co.(10th Cir。1979)594 F.2D 231.然而,在1986年在美国储蓄中开始,建设贷款人在这个问题上开始对这个问题的胜利。&贷款assn。 v。律师冠军保险公司(第6个Cir。1986)F.2D 780。不幸的是,去年,第七届巡回课程上诉法院发布了它的意见,赞成了B的第一家美国冠军保险公司&B Syndication Services,Inc。

第一个美国冠军保险公司是B的标题保险公司&B Syndication Services,Inc。, the construction lender for a large commercial development in Kansas City, Missouri, which failed in the middle of construction because of cost overruns when the developer would not cover the short fall and the construction lender stopped disbursing loan funds.

在B. &B Syndication Services,Inc。, the borrower filed for bankruptcy protection and the Bankruptcy Court allowed $17,000,000.00 in mechanic’s liens, all of which were given priority over the construction lender’s Deed of Trust. The unfinished construction project yielded only $10,000,000.00 when sold at auction. All of the creditors eventually settled leaving the construction lender with a paltry $150,000.00 on its loan balance of $61,000,000.00.

值得注意的是,上诉法院对难以获得的“西雅图认可”表示赞赏,这是贷方终止资金并保留冠军保险范围。但是,自B&B Syndication Services,Inc。 did not have the “Seattle Endorsement,” the Court of Appeals concluded that while the construction lender did have the contractual right with its borrower to terminate funding, this did not affect whether the construction lender “. . . owed a duty to its title insurer to supply sufficient funds to cover outstanding unpaid work.” The Court of Appeals ultimately concluded that the construction lender had no title insurance coverage because its failure to provide sufficient loan funds had purportedly “created” or “suffered” the mechanic’s liens which barred coverage under the loan policy of title insurance pursuant to Exclusion 3(a).

上诉法院在B中的决定&B Syndication Services,Inc。 may be explained by the mechanic’s lien rules which are applicable in Missouri and approximately a dozen other states. However, this decision is a reminder to construction lenders of the significant limitations to the benefits provided by loan policies of title insurance and of the importance of requiring the title company to record the construction Deed of Trust as a first priority lien on the borrower’s property.

VII。结论
此贷款人警报并非旨在全面分析Stop通知和机修工留置权建筑贷款人的风险。相反,本贷方警报的目的是概述建设贷款人通过停止通知和机械师的留置权提出的某些风险,并为减少这些风险的方法提供一些建议。