通过:埃斯克约翰L. Hosack。和Jason E.Goldstein,ESQ。

I.介绍

很难想象一个没有标题保险范围和托管代理的大量房地产交易,尽管有时可能发生。不幸的是,关于所有权保险和托管的推定福利的许多信念都是不正确的。本报告的目的以及遵循的目的是为读者提供一般地了解所有权保险和托管指示的真正福利。

II。标题保险简介

1876年在宾夕法尼亚州费城的1876年发布了所有权保险政策。案件创建了对职位保险的需求 Watson v。Muirhead (1868)57 PA。161.在这种情况下,买方就雇用了一名传送人员来审查卖方的称号和法院认为,当他忽视律师的建议时,法院持有的法院并没有疏忽,而且财产。因此,该物业的无辜购买者遭受了冠军失败,但没有追索传统者,因为虽然他错了,但他并没有疏忽。因此,标题保险制定,以提供一些金融安全相对于不基于疏忽的实际财产利益。

今天,所有50个国家的所有50个州都提供了标题保险,并且经常在国外提供

III。标题保险业的概述

美国大约有100个标题保险公司。然而,大多数标题保险市场由四个主要的标题保险公司控制。 Fidelity国家金融公司及其“家庭”的冠军保险公司(即富达国家冠军保险公司,芝加哥冠军保险公司,英联邦土地冠军保险公司,Alamo Title Insurance Company,律师称号公司和TICOR称号保险公司)是最大的全国的标题保险公司。第一个美国冠军保险公司是一个紧密的第二名。 Stewart Title担保公司和旧共和国全国冠军保险公司拥有大幅规模的市场股份。

标题保险分配在美国以三种主要方式分发。首先,是“直接”的行动,标题保险公司直接涉及潜在的保险。接下来是承销的标题公司或标题代理人,保险公司通过指定代理商网络分配产品。经常,在加利福尼亚州,被包封的标题公司是冠军保险公司的联盟,并股份共同所有权和管理。但是,在加利福尼亚州仍有许多“独立”承保标题公司,为一个或多个标题保险公司发出冠军保险产品。加利福尼亚州以外的标题保险也通过“批准的律师”颁发。在许多州,律师事务所拥有一份职位代理并不罕见。

所有权保险的主要目的是消除与预期房地产交易相关的标题风险。这意味着标题官员,承销商,承保律师或其他负责任的人,据称是审查拟议的交易,以寻求识别和消除任何潜在的冠军风险,目标是识别和消除可能存在的标题风险并为未来提供保险的保险,以便将来提供保护,在政策中确定的标题保险政策的生效日期或之前存在任何问题。与大多数保险不同,Title保险仅在签发政策时收取单一保费。这种单一保费的这种做法对所有权保险业务有重要影响。

IV。监管标题保险业

标题保险业以国家逐个规范。大多数国家的监管主要重点是由标题保险公司收取的税率以及禁止任何回扣和折扣。 1990年,全国保险公司协会(“NAIC”)通过了不公平的索赔和解措施法案。加利福尼亚采用了不公平的索赔实施法规,根据NAIC模型,该规范,该规定规定所有保险公司对其保险政策的处理索赔。

V.关于所有权保险的常见误解

关于初步报告,承诺,职位保险或政策的最常见误解是他们反映了“。 。 。 Real财产的标题条件。 。 。“ 直到1981年,加利福尼亚案例举行举行初步称号报告,以构成对实际财产所有权条件的代表。看, HARDY v。海军上将石油有限公司 (1961)56 Cal。 2D。 836,841.然而,1981年1月26日,在加州土地职称协会的要求下,介绍了大会334条,保险代码§12340.10,其定义了“摘要”和保险代码§12340.11 “初步报告”,“承诺”和“活页夹”是该法案的最终结果。

保险代码§12340.10如下阅读:

“摘要标题”是一份书面代表,根据合同提供,无论是书面还是口头,打算依赖于收到此类代表的人签订,上市所有记录的录制,文书或文件该国家的法律,赋予其中所述土权链的建设性通知。摘要标题不是第12340.2节中定义的标题策略。“

保险代码§12340.11阅读如下:

“初步报告”,“承诺”或“活页夹”是与标题保险申请有关的报告,并提供发布标题政策,该政策涉及报告中规定的规定的例外情况以及可以纳入其他事项通过引用。报告不是标题的摘要,也不适用于编制和发布适用于发布任何报告的摘要的任何权利,职责或职责。任何此类报告不得被解释为对实际财产所有权条件的代表性,而是构成发行人愿意发布其称号政策的条款和条件的陈述,如果这样提供公认。

尽管保险代码§§12340.10和12340.11已经存在于加利福尼亚州的30年,但房地产交易中的人是常见的,以便在“初步报告”的“承诺”或“佩德德”的假设上进行。事实上,实际上是对实际财产的标题条件的代表。尽管 初步报告,承诺和粘合剂,法规,不反映土权的条件,标题保险公司发出其他产品,包括物业简介,报告和各种担保,包括但不限于记录的文件担保和受托人销售保证,该销售额没有保险代码§12340.11提供的快递法定保护。目前,提交人不了解任何加州权威,该授权涉及一个人是否有权依赖财产个人资料,报告或担保作为征据作为实际财产条件的陈述。标题公司是涉及法律(第二)侵权行为2D的含义内的专业供应商的标题公司。第552条,为“疏忽提供的信息提供了疏忽的信息”第552条。看, Beard v。全球抵押贷款公司 (W.D. Tenn.2005)354 F.Cher。 2D。 789,813。

关于标题保险的第二个常见误解是,初步报告,承诺和捆绑合剂披露了“公共纪录”中的所有事项。 初步报告,承诺或活页夹的现实是它并不罕见 不是 反映所有录制的文件。有多种原因,所有记录的文件可能不会反映在初步报告,承诺或粘合剂中,包括但不限于所要求的产品类型,植物搜索,发布错误,承保决策, 等等 。例如,偶尔题名保险公司将接受赔偿,而不是反映录制的力学留置权。

关于初步报告,承诺和粘合剂的第三个最常见的误解是他们准确描述了您正在处理的财产。现实情况是,出于各种原因,属性描述中的错误是常见的,包括常常做准备基于街道地址的初步报告。但是,街道地址并不总是准确反映这是交易主题的正确性的法律描述。如果一个人想要了解一块实际财产的正确描述,则应获得调查,然后通过获得适当的认可,应核对标题保险的政策。 (参见,CLTA认可No.116.1-06)。

第四,并非所有录制的文件都提供了建设性通知。因此,文件可以在记录员办公室正式记录和索引,但如果它不构成建设性通知,标题保险公司可能会选择在初步报告,承诺或粘合剂中反映它。未经业主签署的财产所有者或供应商的留置权签署的留言备忘录是记录和索引文件的两个例子,这些文件可能不会在初步报告中反映,因为它们不会影响Real财产的所有权。

VI。所有权保险的主要福利

标题保险的第一个优势是,潜在的保险应该得到一个“第二对眼睛”的福利,这些是看了拟议的交易,并确定了拟议交易中的任何潜在缺陷。不幸的是,许多标题公司在发布销售保险政策之前只做有限的承销。此后,如果索赔是对策略作出的,标题保险公司向保险人提出了一些文件的要求并不罕见,这是一个想审查(第一次)在决心是否确定它之前可以批准或拒绝保险范围。

与人寿保险政策的申请形成鲜明比,潜在保险公司可能会在发布人寿保险政策之前对申请人的健康询问或对申请人进行体检,但Iteps保险公司只有少见执行交易的广泛承保 索赔是制造的。这主要是因为承保每个交易所保险的成本。涉及实际财产交易的货币金额越低,货币溢价较低,该溢价额被收取了标题保险政策。虽然这一“政策后承销”是不公平和不当的,但它是标题保险业的常见做法。请参阅,排除3(a)和3(b)。在极端情况下,已发现标题保险公司的行为构成了“政策后承销”,而标题保险公司已持有被保险人对赔偿损害和信仰损害承担责任。看, 第五次抵押贷款公司六芝加哥冠军保险公司 (S.D. Ohio 2010)758 F.Supp.2D 476,480。

用于拒绝在标题保险政策下的两个关键基础载于排除3(a)和(b)。排除3(a)(“缺陷,留置权,归因,不利索赔或其他事项。。。”这是“的。。。由被保险人索赔人的创造,遭受,假设或同意的人”)经常被提出为辩护被保险人的索赔在理论上,由于被保险人的行为而出现了索赔。同样地,排除3(b)(“缺陷,留置权,归因,不利索赔或其他事项。。。”这是“。。。。公司未知,在政策之日起,没有记录在公共记录中,但已知被保险人在被保险人索赔人成为这项政策的保险人之日之前被保险人披露的被保险人索赔人并未向公司披露“)被保险人知道保险人不知道并没有透露的理由提出它在向保险公司发给被保险人的日期之前以书面形式撰写到保险公司。由于所有权保险公司的排除3(a)和3(b)的严格和削减申请,许多被保险人正在为其标题公司提供肯定查询,以及是否存在任何想要的信息或者丰富的谨慎,正在向标题公司提供整个文件的副本 交易关闭。排除3(a)和(b)将是未来问题的重点是标题保险和托管报告。

VII。托管指令的好处

托管指示和标题保险的政策在一起“手中”。一系列写作的托管指令将有助于提供有意义的保护,这可能无法单独通过标题保险的政策提供。随后的报告将更详细地讨论无数的福利,这些福利可以通过一系列良好的托管指令获得。然而,出于本报告的目的,可以说,一系列良好的托管指令集可以强烈增加由标题保险的政策提供的保护。

VIII。 结论

所有权保险和一系列托管指示的政策是习惯性的,具有任何实质性的实际财产交易。虽然还有其他服务,例如调查,环境评估, 等等 ,这可能涉及实际财产关闭,托管指令和标题保险政策是消除交易中风险的最有益的服务中的两个。但是,必须记住,标题保险公司和托管代理可能会对所提供的福利带来不同的意见,特别是在提出索赔后。